住まいの税金

住宅や土地などの不動産を売ったり、買ったりするときには税金がかかります。
ここでは、住まいに関する税制についてご紹介します。

1　住宅購入時にかかる税金

マイホームの購入では、いくつかの場面でさまざまな税金を払います。賃貸住宅の時にはかからなかった税金をしっかりチェックしておきましょう！

印紙税・・・・契約時にかかる税金

住宅購入の1番最初にかかる税金が印紙税です。具体的には、土地や家を買う時に結ぶ売買契約、注文住宅など家を建てるときに結ぶ工事請負契約、また、住宅ローン利用時に結ぶ金銭消費貸借契約書などに印紙を貼らなくてはなりません。契約書には1通ごとに印紙を貼ることが法律で義務付けられており、契約の種類や購入金額によっても貼るべき印紙の金額も細かく定められています。

記載された契約金額		税額
1万円以上	50万円以下のもの	200円
50万円を超え	100万円以下のもの	500円
100万円を超え	500万円以下のもの	1千円
500万円を超え	1,000万円以下のもの	5千円
1,000万円を超え	5,000万円以下のもの	1万円
5,000万円を超え	1億円以下のもの	3万円
1億円を超え	5億円以下のもの	6万円
5億円を超え	10億円以下のもの	16万円
10億円を超え	50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの		48万円

登録免許税・・・・登記の時にかかる税金

登録免許税は不動産登記の際にかかる税金です。マイホームは、残金の精算が終わって、引渡しを受けただけでは自分のものになったとは言えません。その土地や建物の所有者が誰であるかを明確にするために所有権の登記が必要なのです。登記にも所有権保存登記・移転登記・抵当権設定登記などいくつかの種類があり、税率は登記の種類により異なります。一般的に登記費用と呼ばれる諸経費の一つで、司法書士への報酬と登録免許税をまとめて支払います。羽村市、青梅市、福生市、あきる野市等の場合、不動産登記の管轄は東京法務局西多摩支局（福生市）になっています。

2　住宅購入時にかかる税金（2）

不動産を買ったりもらったりしたときに納めなくてはならないのが、不動産取得税です。現在、一定の条件を満たせば優遇制度によって通常よりも軽減、もしくは税金がかからないケースも！

不動産取得税・・・・不動産取得時にかかる税金（申告が必要）

土地や建物を購入したり、家屋を建築したり、贈与などで土地や建物を取得した時に納めるのが不動産取得税です。不動産取得税は取得したタイミングで納めるべきもので、登記とは関係がありません。納税額は「取得した不動産の価格×税率」で計算します。ここでいう不動産の価格とは、原則として固定資産税課税台帳に登録されている価格を指します。
実際の購入金額や建築工事費とは異なるので注意しましょう。

新築住宅の場合には、床面積が50㎡以上あるなどの一定の条件を満たした場合には、不動産の評価額から1,200万円を控除することができます。つまり、評価額が1,200万円の場合には、課税されないのです。

3　マイホーム取得で払う消費税

人生最大ともいえるマイホームの購入において、消費税の存在も決して忘れてはなりません。土地のみの購入の場合には消費税がかかりませんが、建物（建売住宅やマンションなど）の購入には消費税がかかります。

消費税・・・・建物のみにかかります。

不動産の取引では、土地の売買には消費税がかかりませんが、建築工事請負契約や建売住宅の建物部分には消費税がかかります。また、諸費用のうち仲介手数料やローン事務手数料・司法書士の報酬（登記費用）などにも消費税がかかります。印紙や団体信用生命保険料、火災保険などには消費税がかかりません。

現在、チラシやインターネットの不動産価格の表示方法は全て税込表記です。例えば、チラシに出ている4,160万円（税込）の建売住宅で考えると、土地2,000万円建物2,000万円の場合建物価格の10％で消費税が200万円（土地非課税）ということになります。当たり前ですが、物件価格（建物価格）が高ければその分の消費税の負担も大きくなり、また、先ほどの各種手数料にかかる消費税も同様にアップしますから、資金計画には十分注意が必要ですね。

4　住宅購入後にかかる税金

不動産購入後にも税金がかかることも忘れてはいけません。賃貸住宅の時にはかからなかった固定資産税や都市計画税が毎年かかってきますので、年間予算に組んでしっかり対応していきましょう。

固定資産税と都市計画税

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）現在の土地、家屋及び償却資産（これらを「固定資産」といいます。）の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産の所在する市町村が課税する税金です。また、市街化区域内にある土地や建物には都市計画税がかかります。この区域内の不動産を購入後には、固定資産税と都市計画税の両方を納めなければなりません。固定資産税は固定資産税評価額の1.4％、都市計画税は0.3％を上限に、どちらも各自治体が設定します。固定資産税評価額とは税金を計算するための基準となる価格のことで、3年に1度見直しがあります。住宅に対しての税負担を軽くするため、敷地に関しては200㎡以下の小規模住宅用地は通常の1／6、200㎡超の部分は床面積の10倍までは通常の1／3の価格で評価されています。

新築住宅には3年間の軽減措置がある！！

マイホームを取得しやすくするために、新築住宅に対しては、最初の3年間（構造によっては5年間）、全国一律で固定資産税の軽減措置がとられています。自分で住む場合、一戸建てでもマンションでも、床面積が120㎡までの部分については、税率が1/2に軽減されます。適用条件は、

・2024年3月31日までに所有した新築住宅について、減額や減税などが適用
・床面積が50㎡～280㎡であること。
・店舗等を併用した家ならば居住面積が1/2以上あることなっています。このほか、自治体によっては独自に新築住宅について固定資産税の優遇措置を設けているところもあります。

固定資産税・都市計画税の納期と税率

（平成26年度）

	納期				固定資産税	都市計画税
区市町村名	第1期	第2期	第3期	第4期	税率(％)	税率(％)
23区内	6月	9月	12月	2月	月	0.3
青梅市	5月	7月	12月	2月	月	0.25
昭島市	5月	7月	12月	2月	月	0.25
福生市	5月	7月	12月	2月	月	0.24
武蔵村山市	5月	7月	12月	2月	月	0.25
羽村市	5月	7月	12月	2月	月	0.25
あきる野市	5月	7月	9月	12月	月	0.27
瑞穂町	5月	7月	9月	12月	月	0.27
日の出町	5月	7月	9月	12月	月	0.27

(注) 納期限が土・日・休日にあたるときは、その翌日が期限となります。

5　住宅購入時の贈与にかかる税金

住宅を贈与により取得したり、住宅資金の贈与を受けたりした場合には贈与税がかかります。確定申告の必要もあるので必ず確認が必要です！

贈与税

贈与税とは親や祖父母などの個人から財産をもらったとき、課税される税金です。1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円を超える場合には贈与税の申告をする必要があります。（「暦年課税方式」）贈与財産が土地や住宅の場合には、贈与を受けた時点の時価が課税価格になります。この場合には、通常、国税庁が定めた評価方法に従って財産を評価するのが便利です。

贈与税速算表

基礎控除後の課税価格 （贈与を受けた財産の価額－110万円）	控除額	税率 （一般贈与財産）	特例税率 （特別贈与財産）
0～200万円以下	―	10％	10％
200万円超～300万円以下	10万円	15％	15％
300万円超～400万円以下	25万円	20％
400万円超～600万円以下	65万円	30％	20％
600万円超～1000万円以下	125万円	40％	30％
1000万円超～1500万円以下	225万円	45％	40％
1500万円超～3000万円以下		50％	45％
3000万円超～4500万円以下		55％	50％
4500万円超～			55％

※暦年課税の場合において、直系尊属（父母や祖父母など）からの贈与により財産を取得した受贈者(財産の贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の者に限ります。)については、「特例税率」を適用して税額を計算します。この特例税率の適用がある財産のことを「特例贈与財産」といいます。また、特例税率の適用がない財産（「一般税率」を適用する財産）のことを「一般贈与財産」といいます。

父母・祖父母から子・孫への生前贈与について選択できる制度

「相続時精算課税制度」は、60歳以上の父母または祖父母から18歳以上の子・孫への生前贈与について、贈与を受ける子・孫の選択により利用できる制度です。受贈者（贈与を受ける人）は贈与者（贈与をする人）ごとに相続時精算課税を利用するかどうかを選択できます。

この制度には2,500万円の特別控除があり、同一の父母または祖父母からの贈与については、累積贈与額が特別控除額を超えるまで何回でも控除することができ、2,500万円までの贈与には贈与税がかかりません。

2023（令和5）年度の税制改正により、2024（令和6）年1月以降の贈与には相続時精算課税でも基礎控除（110万円／年）が適用されます。相続時精算課税を選択したのが2023（令和5）年12月31日以前の人も対象になります。

贈与額が2,500万円を超えた場合には、超えた額に対して一律20％の贈与税が課税されますが、相続時に「累積贈与額（基礎控除部分は除く）＋相続財産」に対して相続税を計算し、相続税と贈与税を精算します。贈与税より相続税額が少ない場合は差額が還付され、多い場合は差額を納付します。相続時精算課税は選択制ですから、例えば父からの贈与については選択し、母からの贈与には選択しない（暦年課税を適用する）ことができます。ただし、一度選択したら取り消すことはできません。

暦年課税と相続時精算課税の比較

次の表は、2023（令和5）年度の税制改正を反映し、2024（令和6）年1月以降の贈与について記載しています。

	暦年課税	相続時精算課税
計算方法	1年間に受けた贈与の合計額から、基礎控除額を控除した額に、累進税率を適用。 （贈与額-基礎控除110万円）×税率-控除額 ●基礎控除： 110万円/年（贈与を受ける人ごと） ●税率： 10%～55%の累進税率（8段階） 特例贈与と一般贈与で税率が異なる。 速算表は下記参照。 特例贈与： 18歳以上の人が直系尊属（父母や祖父母）から贈与を受ける場合 一般贈与： 上記以外の場合	1年間に受けた贈与の合計額から、基礎控除額※1を控除し、贈与者ごとの累計贈与額が特別控除額を超えた場合、超えた金額に、一定の税率を適用。 ｛（贈与額-基礎控除110万円）-特別控除2,500万円｝×20% ●基礎控除※1： 110万円/年（贈与を受ける人ごと） ●特別控除： 累積で2,500万円 （贈与をする人ごと） ●税率： 一律20% ※1 基礎控除は2024（令和6）年1月以降の贈与に適用。相続時精算課税を選択したのが2023（令和5）年12月31日以前の人も対象となる。
贈与者 受贈者	誰でも可	60歳以上の父母・祖父母から、18歳以上の子・孫へ。 （年齢は贈与をする年の1月1日時点）
相続時	・相続開始前7年以内※2贈与額を相続財産に加算して相続税を計算（納付済の贈与税は税額控除）。 ※2 2023（令和5）年12月31日以前の贈与の場合は、相続開始前3年以内。 ・相続開始前3年超7年以内（延長された4年間）の贈与については総額100万円までは相続財産に加算しない。	・累計贈与額を相続財産に加算して相続税を計算（基礎控除部分は加算しない※3）。 ※3 基礎控除は2024（令和6）年1月以降の贈与に適用。 ・納付済の贈与税額＜相続税額の場合：差額を納付する。 納付済の贈与税額＞相続税額の場合：差額の還付を受ける。
申告	基礎控除110万円を超える場合は、その都度申告および納付が必要。	・初年度は「相続時精算課税選択届出書」を提出。 ・基礎控除110万円を超える場合に申告が必要※4。 ※4 2024（令和6）年1月以降の贈与の場合、2023（令和5）年12月31日以前は贈与額に関わらず申告が必要。

贈与税（暦年課税）の速算表　計算方法　税額=（A）×（B）-（C）

基礎控除後の課税価格（A）	特例贈与 （18歳以上の子や孫などへの贈与）		一般贈与 （左記以外への贈与）
	税率（B）	速算控除額（C）	税率（B）	速算控除額（C）
～200万円以下	10%	0万円	10%	0万円
200万円超～300万円以下	15%	10万円	15%	10万円
300万円超～400万円以下	15%	10万円	20%	25万円
400万円超～600万円以下	20%	30万円	30%	65万円
600万円超～1,000万円以下	30%	90万円	40%	125万円
1,000万円超～1,500万円以下	40%	190万円	45%	175万円
1,500万円超～3,000万円以下	45%	265万円	50%	250万円
3,000万円超～4,500万円以下	50%	415万円	55%	400万円
4,500万円超～	55%	640万円	55%	400万円

1.相続時精算課税制度

一定の条件を満たして、60歳以上の親から財産の贈与を受けた場合、相続時精算課税制度を選択することができます。この制度では、贈与時に2,500万円までは非課税、それ以上の額について一律20%の税率を適用し、相続となった時に親から生前に贈与をうけた額と相続財産を合わせて相続税を計算して精算を行うことができるというものです。

相続時精算課税制度の贈与時点での税額の計算は、次の通りです。

税額＝（課税価格－2,500万円特別控除枠）×20%

相続時精算課税を選択しようとする受贈者（贈与を受けた人）は、その選択に係る最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に納税地の所轄税務署長に対して相続時精算課税選択届出書を受贈者の戸籍の謄本などの一定の書類とともに贈与税の申告書に添付して提出しなければなりません。

2.住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例

この特例は、相続時精算課税制度の住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例です。親が住宅取得資金などを子に贈与する場合に適用ができ、通常の相続時精算課税制度と異なり、親の年齢制限がなくなります。

この特例は相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した申告書に、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、申告期限内に納税地の所轄税務署長に贈与税の申告書を提出しなければなりません。

3.住宅取得資金の非課税制度

直系尊属である両親や祖父母などが住宅取得資金などを子や孫などに贈与する場合に適用できます。親・祖父母の年齢に制限はありませんが、下記の要件があるので注意が必要です。この制度は相続時精算課税制度と併せて利用することができます。相続時精算課税制度と併用した場合、最高5,500万円まで贈与税が非課税になるということです!

贈与年	省エネ性又は耐震性を満たす住宅（240㎡まで）	一般住宅
平成26年	1,000万円	500万円

≪≪適用要件≫≫

暦年課税制度・相続時精算課税制度・住宅取得等資金の非課税制度の比較

	A.暦年課税制度	B.相続時精算課税制度 〈通常型〉	C.相続時精算課税制度の 住宅取得等資金の特例	D.住宅取得等資金の 非課税制度
適用期限	恒久的措置		令和3年12月末	令和3年12月末
非課税枠	110万円	2,500万円	2,500万円	3,000万円
贈与者	制限なし	親 （年齢65歳以上）	親 （年齢制限なし）	親・祖父母等直系尊属 （年齢制限なし）
受贈者		推定相続人である子（20歳以上） （子どもが亡くなっているときは孫）		子・孫等の直系卑属 （合計所得金額2,000万円以下） （20歳以上）
物件要件		制限なし	1. 自己の居住用家屋等の取得 50㎡以上※の新築または既存住宅〈以下のいずれか〉 ・ 木造は築後20年以内 ・ 耐火建築物は築後25年以内 ・ 新耐震基準適合証明された住宅 ・ 耐震基準に適合しない中古住宅（要耐震改修住宅用家屋）を取得した場合で、その住宅を取得する日までに耐震改修工事の申請等をして、贈与を受けた翌年3月15日までに改修工事を完了し耐震基準に適合したことが証明されたこと等の所定の要件を満たすもの 2. 一定の増改築 工事費用100万円以上 3. 住宅等の取得等の要件 原則として住宅取得資金を取得した年の翌年3月15日までに住宅を取得・新築し、または増改築を完了すること。 4. 居住要件 原則として住宅取得資金を取得した翌年3月15日までに居住すること。少なくとも12月31日までには居住すること。
他の特例との重複適用	B・Cとの重複不可 Dと重複可能	Dと重複可能	Dと重複可能	AまたはB・Cと重複可能
申告	税額がある場合申告が必要	必要

※「D.住宅取得等資金の非課税制度」については、平成24年1月1日以後の贈与の場合、取得する財産について「240㎡以下」という要件が追加されます。

6　不動産を譲渡（売却）したときにかかる税金

個人が資産を譲渡して利益が出た場合には、ほかの所得と分離して所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。

⇒長期譲渡所得：譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの。
⇒短期譲渡所得：譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの。

※平成49年までは、復興特別所得税(基準所得税の2.1％)がかかります。

取得費と譲渡費用

○取得費

売却した土地や建物を買い入れた時の購入代金や購入手数料などです。実際の取得費が分からない、又は譲渡価格の5％未満の場合には、売買代金の5%を取得費（概算取得費）とすることができます。

○譲渡費用

土地や建物を売却するために支出した費用で、売却のための仲介手数料や登記費用、測量費用、印紙税などが含まれます。
※譲渡する物件の抵当権抹消費用は含まれません。

○特別控除額

土地建物を売却した場合、譲渡所得の計算上差し引かれる特別控除の特例があります。

1.公共事業などのために土地建物を売却（譲渡）した場合	5,000万円
2.自己が居住している家屋やその敷地を売却した場合 （居住していない場合でも、居住しなくなった日から3年目の12月31日までに売却していれば適用可）	3,000万円
3.特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合	2,000万円
4.特定住宅造成事業などのために土地を売却した場合	1,500万円
5.農地保有の合理化などのために土地を売却した場合	800万円

※それぞれの特別控除額は、上記に示した額にかかわらず、特例の対象となる譲渡益の額が上限となります。また、特別控除額の合計額は、年間5,000万円が限度額です。

○税額計算

個人が資産を譲渡した場合における、税金の計算の基礎となる課税譲渡所得金額、及び、譲渡所得税額（復興特別所得税及び住民税を含む）は、それぞれ、以下の算式によって求められます。

譲渡所得の計算

課税譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

①長期譲渡所得の場合

【5年以上】
税額＝課税譲渡所得×税率20.315%（所得税及び復興特別所得税15.315％、住民税5%）
【10年以上 課税6,000万円以内】
税額＝課税譲渡所得×税率14.21%（所得税及び復興特別所得税10.21％、住民税4%）

②短期譲渡所得の場合

税額＝課税譲渡所得×税率39.63%（所得税及び復興特別所得税30.63％、住民税9%）

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